房子不歸我，但我可以住 居住權(quán)引發(fā)的“父告子”案塵埃落定

　　去年8月8日江南晚報(bào)A05版《房屋終身使用權(quán)=居住權(quán)？》一文報(bào)道了無(wú)錫第一例居住權(quán)案開(kāi)庭審理的情況，經(jīng)過(guò)一年多的審理，這起頗為復(fù)雜的父告子案件二審落槌，法院支持了父親的訴求。

　　這起案件也成為無(wú)錫首例支持居住權(quán)登記并獲二審維持的案件，錫山法院日前通報(bào)了此案并披露了更多的細(xì)節(jié)。

　　案情

　　因“居住權(quán)”父子對(duì)簿公堂

　　案件的當(dāng)事雙方為一對(duì)父子，原告為父親馮先生，被告是兒子小馮。2009年時(shí)，馮先生與前妻在錫山法院調(diào)解下簽訂離婚協(xié)議，雙方約定將婚后的一套共同房產(chǎn)贈(zèng)給兒子小馮，小馮滿(mǎn)18周歲時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，房子剩余的房貸由馮先生償還。雙方還為贈(zèng)與設(shè)定了條件，即馮先生擁有該房產(chǎn)的終身使用權(quán)。此后，馮先生重組家庭并有了一個(gè)女兒，三人的戶(hù)口均在該房子內(nèi)。

　　前些年，小馮準(zhǔn)備將房產(chǎn)賣(mài)掉，由此產(chǎn)生了糾紛。馮先生將小馮起訴至錫山法院，要求小馮停止對(duì)該套房屋的買(mǎi)賣(mài)或抵押行為，并請(qǐng)求法院確認(rèn)馮先生對(duì)房屋有終身使用權(quán)。

　　錫山法院通報(bào)了此前未曾披露的細(xì)節(jié)，根據(jù)馮先生與前妻離婚時(shí)的約定，當(dāng)時(shí)將房屋給馮先生使用是為了讓其有“一個(gè)落腳的地方”，而在這份約定中，馮先生除了擁有案涉房屋的使用權(quán)外，還具有出租房屋閣樓享受租金收益的權(quán)利。“馮先生有權(quán)在和前妻離婚時(shí)，對(duì)兒子進(jìn)行附條件的贈(zèng)予，那么兒子在接受贈(zèng)予的同時(shí)，不應(yīng)當(dāng)拒絕履行相應(yīng)的義務(wù)。”

　　兒子小馮曾提出為父親購(gòu)買(mǎi)一套公寓房用于居住，但是經(jīng)過(guò)審查公寓的面積遠(yuǎn)小于案涉房屋，因此這個(gè)抗辯理由被法院駁回。最終，法院支持了馮先生的全部訴求，判決小馮要配合父親辦理居住權(quán)的登記手續(xù)，二審維持原判。目前，該判決已經(jīng)生效。

　　釋疑

　　“使用權(quán)”是否就等于居住權(quán)？

　　錫山法院民一庭法官劉燕妮告訴記者，這起糾紛發(fā)生時(shí)《民法典》尚未實(shí)施，也就不存在“居住權(quán)”這一概念，因此在審理過(guò)程中需要格外小心：“這關(guān)系到《民法典》頒布后，居住權(quán)的前后銜接問(wèn)題。”

　　那么，之前的“使用權(quán)”能否就等于居住權(quán)呢？劉燕妮說(shuō)，根據(jù)馮先生與前妻的約定，案涉房屋首先是用于馮先生居住的，這符合后來(lái)《民法典》規(guī)定的居住權(quán)要件，同時(shí)，雙方的約定中馮先生還有出租閣樓收租金的權(quán)利，這個(gè)概念遠(yuǎn)比居住權(quán)概念要大，因此法院認(rèn)為在本案中，居住權(quán)就包含在約定的“終身使用權(quán)”中，最終支持了馮先生的訴求。

　　劉燕妮表示，在《民法典》實(shí)施之前，如果當(dāng)事雙方對(duì)居住權(quán)益進(jìn)行了約定，只要符合居住權(quán)設(shè)立條件的，應(yīng)當(dāng)一并予以保護(hù)，“當(dāng)事人可以要求房屋所有權(quán)人來(lái)配合辦理居住權(quán)登記手續(xù)。”

　　講述

　　設(shè)立居住權(quán)來(lái)避免子女糾紛

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，居住權(quán)就是按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。去年4月20日，無(wú)錫頒出了首本居住權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記證明。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自《民法典》頒布以來(lái)，無(wú)錫法院受理了10件居住權(quán)案件。

　　為何居住權(quán)會(huì)受到如此關(guān)注？記者聯(lián)系到正準(zhǔn)備辦理居住權(quán)登記的倪老太。“因?yàn)榉孔拥膯?wèn)題，總擔(dān)心以后幾個(gè)孩子會(huì)鬧矛盾。”年逾七旬的倪老太介紹，她育有子女三人，大兒子很早便在外地落戶(hù)，平時(shí)她主要由留在無(wú)錫的二兒子照顧，小女兒也時(shí)常過(guò)來(lái)看望她。倪老太的名下有一套房產(chǎn)，根據(jù)前些年子女們的約定，這套房產(chǎn)由二兒子繼承，其負(fù)責(zé)為倪老太養(yǎng)老送終。為此，倪老太還立下了遺囑。不過(guò)她依然有一些擔(dān)心：自己百年之后，子女為了房產(chǎn)起了糾紛咋辦；又或者提前將房子過(guò)戶(hù)給二兒子，他會(huì)不會(huì)不用心照料自己？不久前，倪老太從街道聽(tīng)說(shuō)了居住權(quán)一事，就向律師進(jìn)行了咨詢(xún)，又跟子女們商量，“準(zhǔn)備年前讓大兒子回來(lái)一趟，一塊把這個(gè)登記辦了。”

　　通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似通過(guò)設(shè)立居住權(quán)來(lái)保障老年生活的情況各地也有相關(guān)案例，如有父親傾盡家產(chǎn)為孩子在大城市置辦了一套房產(chǎn)，并登記在孩子名下，而父親則在房屋內(nèi)設(shè)置居住權(quán)來(lái)保障自己居住的權(quán)益。劉燕妮提到，居住權(quán)的設(shè)立并不要求在親屬之間，可以是其他人，也可以是有償設(shè)立，這種情況類(lèi)似于附條件的贈(zèng)予，或許能作為一種獨(dú)特的養(yǎng)老方式起到補(bǔ)充作用。

　　追問(wèn)

　　設(shè)立居住權(quán)的房屋 還能買(mǎi)賣(mài)嗎？

　　記者注意到，居住權(quán)是設(shè)立在他人房屋內(nèi)的，也就是說(shuō)房子的產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)分屬不同的人，那么，房屋內(nèi)設(shè)有居住權(quán)，所有人是不是就不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)了？

　　對(duì)此，劉燕妮表示，只要房屋內(nèi)的各種權(quán)利明確，可能會(huì)影響到房屋的價(jià)值，但并不會(huì)影響出售：“比如說(shuō)購(gòu)房人，愿意出讓房屋內(nèi)的部分權(quán)利的話(huà)，一樣是可以把房屋買(mǎi)下來(lái)，但是購(gòu)房人不能要求擁有居住權(quán)的人搬離房屋。”劉燕妮表示，法拍房同樣如此，只是因?yàn)樵O(shè)立有居住權(quán)，對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)估會(huì)是一個(gè)難點(diǎn)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，出于風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮，可以先到相關(guān)部門(mén)查詢(xún)欲購(gòu)房屋是否存在抵押權(quán)、居住權(quán)等，如此即可避免買(mǎi)到設(shè)立有居住權(quán)的二手房。

　　 小貼士

　　居住權(quán)登記 如何辦理

　　《民法典》第三百六十八條規(guī)定：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。設(shè)立居住權(quán)有三種方式：依合同方式設(shè)立，遺囑方式設(shè)立，以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書(shū)設(shè)立。其中，以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，由居住權(quán)合同的雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)；以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的所有繼承人和遺囑明確的居住權(quán)人共同申請(qǐng)；以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書(shū)設(shè)立的，由生效法律文書(shū)確定的權(quán)利人申請(qǐng)。

　　申請(qǐng)居住權(quán)，需要準(zhǔn)備好不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；申請(qǐng)人身份證明；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；居住權(quán)設(shè)立的材料：依合同方式設(shè)立居住權(quán)的，提交居住權(quán)合同；依遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明(已經(jīng)因繼承、受遺贈(zèng)辦理轉(zhuǎn)移登記的，無(wú)需提交遺囑人的死亡證明）；以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)的，提交人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)。

　　需要注意的是，居住權(quán)是一種限制性的權(quán)利，即居住權(quán)人只能根據(jù)合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，而不能對(duì)他人的住宅享有出售、抵押、出租經(jīng)營(yíng)、收益等權(quán)利，其目的是為了滿(mǎn)足居住權(quán)人對(duì)住宅的居住使用和生活需要，不能用作其他用途如用作辦公、商業(yè)、娛樂(lè)等。同時(shí)，居住權(quán)也不能轉(zhuǎn)讓或繼承。

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