物業(yè)“不作為”能否不繳物業(yè)費(fèi)？聽聽法官怎么說

　　近日，家住新吳區(qū)的市民小小向江南晚報熱線反映了自己的困擾。由于對物業(yè)服務(wù)不滿意而拒交物業(yè)費(fèi)，小小已連續(xù)多月收到物業(yè)短信“威脅”，短信稱物業(yè)已提起訴訟，若再不繳納物業(yè)費(fèi)將申請強(qiáng)制執(zhí)行，并可能被列入失信人員名單。

　　隨著生活水平提高，人們對物業(yè)服務(wù)要求漸高，圍繞物業(yè)費(fèi)和服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主與物業(yè)間的矛盾也更加頻發(fā)。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　爭議多

　　“每天下樓取車都臭氣熏天，真是一點(diǎn)也不想交這物業(yè)費(fèi)。”小小最近一次跟物業(yè)“杠上”是因為小區(qū)幾十個垃圾桶全部堆在了她所住樓棟的地下室。她向物業(yè)反映了幾次，物業(yè)只是用木板遮住垃圾桶。每天進(jìn)進(jìn)出出，這里依然異味撲鼻，讓小小頗為不滿。

　　住在惠山區(qū)的市民許先生停在小區(qū)里的汽車被物業(yè)的工作人員劃損了。一開始，物業(yè)不承認(rèn)，拒絕賠償。后來，許先生拿出照片為證，物業(yè)只同意賠償200元。“我去4S店修理，肯定不止這個錢，難道還要自己貼錢修理嗎？”許先生咽不下這口氣，在沒有談好賠償之前，不想支付物業(yè)費(fèi)。

　　采訪中，多數(shù)業(yè)主均表示，并非不愿意繳納物業(yè)費(fèi)，而是物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量讓人不滿。

　　物業(yè)催繳

　　“各顯神通”

　　面對“不配合”的業(yè)主，物業(yè)也是“各顯神通”，有的物業(yè)停用業(yè)主電梯卡、有的物業(yè)頻繁發(fā)送催繳短信。

　　“問題沒解決，物業(yè)費(fèi)倒是天天催。”小小告訴記者，從今年8月份開始，她已經(jīng)整整收了3個多月的物業(yè)“威脅”短信，短信稱不交物業(yè)費(fèi)就要訴諸法院，除歷史欠費(fèi)應(yīng)繳外，還要她繳納滯納金、訴訟費(fèi)等諸多費(fèi)用，加起來要1萬多元。以前是一天一條短信，最近一天會發(fā)好幾條，小小不堪其擾。

　　許先生則是在回家時被攔在了小區(qū)外。“不交物業(yè)費(fèi)不讓進(jìn)小區(qū)，物業(yè)未免太霸道。”許先生不肯讓步，和對方僵持了很久，最后，許先生選擇報警，在警察的協(xié)調(diào)之下才回到了家。后來，許先生家買了新能源汽車要裝充電樁，需要物業(yè)開相關(guān)證明，他只得妥協(xié)和物業(yè)協(xié)商在物業(yè)費(fèi)中抵扣幾百元以彌補(bǔ)此前車輛被劃傷的損失。

　　針對小小提出的短信騷擾問題，記者致電涉事物業(yè)。物業(yè)的工作人員表示：“短信是上級公司發(fā)送的，只要業(yè)主及時把物業(yè)費(fèi)交了，集團(tuán)也不會真的去起訴他們。”該工作人員稱，此前，物業(yè)安排了專門的物業(yè)管家上門溝通，但很多時候都會吃“閉門羹”。對于一些業(yè)主的訴求，物業(yè)也有委屈：“有的業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)該找開發(fā)商解決。物業(yè)只是提供保安、保潔等基礎(chǔ)的服務(wù)。”

　　該工作人員表示，業(yè)主覺得物業(yè)哪里做得不好可以溝通整改，還是希望業(yè)主及時繳納物業(yè)費(fèi)，讓物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提供更好的服務(wù)，形成良性循環(huán)。

　　繳費(fèi)糾紛

　　多數(shù)調(diào)解解決

　　“業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)形成訴訟到最后需要判決的，判例不少，但總體占比并不高”，無錫市新吳區(qū)法院江溪法庭副庭長程加干介紹，之所以最終形成訴訟的不多，是因為這其中有多道“調(diào)解程序”。首先會由街道層面調(diào)解組織，對欠繳情況進(jìn)行梳理、調(diào)解，化解掉一部分糾紛。若在此階段調(diào)解未果，案件才會被進(jìn)一步提交至法院。案件到了法院之后，也會先進(jìn)行訴前調(diào)解，由經(jīng)驗豐富的調(diào)解人員組織調(diào)解，也可以由法官主持調(diào)解，其中大部分物業(yè)案件最終通過調(diào)解得以解決，僅有極少數(shù)會進(jìn)入訴訟階段。對于那些雙方矛盾較深、難以通過常規(guī)調(diào)解方式解決的案件，法院傾向于采用示范性判決的方式，指導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主的行為，進(jìn)而降低未來物業(yè)糾紛的發(fā)生概率。

　　“繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)來源于物業(yè)服務(wù)合同的約定和法律規(guī)定，按約繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主可以通過向社區(qū)或者物管部門投訴的方式進(jìn)行解決，如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差是業(yè)主公認(rèn)的問題，也可以通過業(yè)主大會和業(yè)委會責(zé)令限期糾正，或者予以改聘”，程加干分析，欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)和業(yè)主財產(chǎn)損失是不同的法律關(guān)系，繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，而針對物業(yè)公司履職不到位，導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)受損等問題，可以另行主張由物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，但“一碼歸一碼”，涉及到責(zé)任認(rèn)定問題，未協(xié)商一致的情況下，二者不能直接進(jìn)行抵扣。同時，物業(yè)也不能因為業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)而拒絕履行相關(guān)的義務(wù)，比如拒絕開門等。

　　物業(yè)費(fèi)糾紛的最終判決中，大多會判業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。對于物業(yè)公司履職不到位，甚至侵權(quán)的，一般會建議業(yè)主另行主張，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主繳費(fèi)之間存在客觀上的相關(guān)性，物業(yè)公司收繳率低，物業(yè)質(zhì)量就會下降，小區(qū)環(huán)境就會越來越差，會形成一個惡性循環(huán)”，程加干指出，業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司是小區(qū)治理的三方主體，三方要互相理解、互相支持，公開透明，消弭誤解，才能形成“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，業(yè)主繳費(fèi)率高”的良性循環(huán)。（陳鈺潔）